Khi tín dụng trở thành cấu phần của pháp quyền kinh tế
Trong mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, pháp luật và tín dụng là hai trụ cột song hành bảo đảm cho sự lưu thông của nguồn lực và sự ổn định của hệ thống.
Hoạt động huy động vốn qua tổ chức tín dụng trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở thương mại – đặc biệt là mô hình hợp căn hộ chung cư – phản ánh mối quan hệ nội tại giữa doanh nghiệp, ngân hàng và người tiêu dùng, nơi pháp luật vừa đóng vai trò điều tiết, vừa là cơ chế phân bổ hiệu quả nguồn lực xã hội.
Nghiên cứu sinh Thái Ngọc Sơn, Trường Đại học Luật – Đại học Huế, trong luận án tiến sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế, đã xác lập một hướng tiếp cận mới: xem pháp luật không chỉ điều chỉnh hành vi, mà còn kiến tạo môi trường thể chế cho phát triển kinh tế.
Bốn trụ cột pháp lý điều chỉnh dòng vốn
Luận án dựa trên bốn hệ lý thuyết pháp luật nền tảng:
1️⃣ Lý thuyết pháp luật kinh tế: xác lập quan điểm rằng pháp luật là công cụ phân bổ nguồn lực và kiểm soát chi phí – lợi ích trong nền kinh tế thị trường;
2️⃣ Lý thuyết pháp luật tài chính – ngân hàng: xem Nhà nước là chủ thể điều tiết nhằm bảo đảm an toàn hệ thống, minh bạch tín dụng và phòng ngừa rủi ro hệ thống;
3️⃣ Lý thuyết pháp luật hợp đồng: nhấn mạnh cơ chế giao kết, thực hiện và bảo đảm nghĩa vụ giữa doanh nghiệp – tổ chức tín dụng – khách hàng;
4️⃣ Lý thuyết pháp luật bảo vệ người tiêu dùng: đặt quyền được thông tin và quyền được bảo vệ của người mua nhà vào trung tâm của các giao dịch tài chính – bất động sản.
Cách tiếp cận đa chiều này giúp luận án vượt ra khỏi khuôn khổ thuần túy của Luật Nhà ở hay Luật TCTD, hướng tới một hành lang pháp lý thống nhất, hài hòa lợi ích của các bên.
Tình hình nghiên cứu và khoảng trống khoa học
Các công trình trước đây (Nguyễn Quang Tuyến, Hoàng Việt Trung, Nguyễn Minh Tính, Lê Minh Thành…) chủ yếu tập trung vào khía cạnh góp vốn, bán nhà hình thành trong tương lai hoặc thế chấp tài sản, mà chưa đi sâu cơ chế huy động vốn qua tổ chức tín dụng – kênh vốn chính thống nhưng chứa nhiều rủi ro nhất.
Luận án của Thái Ngọc Sơn bổ khuyết vào khoảng trống đó bằng cách phân tích mối quan hệ ba bên và chu trình vận hành của dòng vốn tín dụng, từ giai đoạn thẩm định – cho vay – bảo lãnh – giải ngân – giám sát – thu hồi nợ.
Thực trạng pháp luật và những điểm nghẽn thể chế
Mặc dù Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã được sửa đổi toàn diện, song các quy định về huy động vốn vẫn thiếu tính liên thông với Luật TCTD 2024.
Một số bất cập nổi bật:
Trong mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, pháp luật và tín dụng là hai trụ cột song hành bảo đảm cho sự lưu thông của nguồn lực và sự ổn định của hệ thống.
Hoạt động huy động vốn qua tổ chức tín dụng trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở thương mại – đặc biệt là mô hình hợp căn hộ chung cư – phản ánh mối quan hệ nội tại giữa doanh nghiệp, ngân hàng và người tiêu dùng, nơi pháp luật vừa đóng vai trò điều tiết, vừa là cơ chế phân bổ hiệu quả nguồn lực xã hội.
Nghiên cứu sinh Thái Ngọc Sơn, Trường Đại học Luật – Đại học Huế, trong luận án tiến sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế, đã xác lập một hướng tiếp cận mới: xem pháp luật không chỉ điều chỉnh hành vi, mà còn kiến tạo môi trường thể chế cho phát triển kinh tế.
Bốn trụ cột pháp lý điều chỉnh dòng vốn
Luận án dựa trên bốn hệ lý thuyết pháp luật nền tảng:
1️⃣ Lý thuyết pháp luật kinh tế: xác lập quan điểm rằng pháp luật là công cụ phân bổ nguồn lực và kiểm soát chi phí – lợi ích trong nền kinh tế thị trường;
2️⃣ Lý thuyết pháp luật tài chính – ngân hàng: xem Nhà nước là chủ thể điều tiết nhằm bảo đảm an toàn hệ thống, minh bạch tín dụng và phòng ngừa rủi ro hệ thống;
3️⃣ Lý thuyết pháp luật hợp đồng: nhấn mạnh cơ chế giao kết, thực hiện và bảo đảm nghĩa vụ giữa doanh nghiệp – tổ chức tín dụng – khách hàng;
4️⃣ Lý thuyết pháp luật bảo vệ người tiêu dùng: đặt quyền được thông tin và quyền được bảo vệ của người mua nhà vào trung tâm của các giao dịch tài chính – bất động sản.
Cách tiếp cận đa chiều này giúp luận án vượt ra khỏi khuôn khổ thuần túy của Luật Nhà ở hay Luật TCTD, hướng tới một hành lang pháp lý thống nhất, hài hòa lợi ích của các bên.
Tình hình nghiên cứu và khoảng trống khoa học
Các công trình trước đây (Nguyễn Quang Tuyến, Hoàng Việt Trung, Nguyễn Minh Tính, Lê Minh Thành…) chủ yếu tập trung vào khía cạnh góp vốn, bán nhà hình thành trong tương lai hoặc thế chấp tài sản, mà chưa đi sâu cơ chế huy động vốn qua tổ chức tín dụng – kênh vốn chính thống nhưng chứa nhiều rủi ro nhất.
Luận án của Thái Ngọc Sơn bổ khuyết vào khoảng trống đó bằng cách phân tích mối quan hệ ba bên và chu trình vận hành của dòng vốn tín dụng, từ giai đoạn thẩm định – cho vay – bảo lãnh – giải ngân – giám sát – thu hồi nợ.
Thực trạng pháp luật và những điểm nghẽn thể chế
Mặc dù Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã được sửa đổi toàn diện, song các quy định về huy động vốn vẫn thiếu tính liên thông với Luật TCTD 2024.
Một số bất cập nổi bật:
- Doanh nghiệp chỉ được vay sau khi có quyết định giao đất, gây đình trệ đầu tư.
- Thiếu cơ chế pháp lý giám sát dòng tiền sau giải ngân.
- Quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chính còn hình thức, không có công cụ cưỡng hành.
- Nghĩa vụ công bố thông tin dự án chưa được thực thi nghiêm túc.
Hệ quả là:
- Người mua nhà mất khả năng kiểm soát quyền lợi;
- Ngân hàng gia tăng nợ xấu;
- Cơ quan quản lý bị động trước rủi ro hệ thống.
Từ Escrow Account đến bảo lãnh pháp định
Luận án tiến hành so sánh pháp luật Việt Nam với mô hình của Singapore, Đức, Hàn Quốc và Hoa Kỳ.
Kết quả cho thấy:
- Singapore áp dụng mô hình Escrow Account, mọi dòng tiền phải đi qua tài khoản phong tỏa được kiểm soát bởi ngân hàng;
- Đức quy định trách nhiệm bảo lãnh pháp định bắt buộc đối với mọi dự án nhà ở;
- Hàn Quốc thiết lập cơ chế chứng nhận dự án tài chính – xây dựng trước khi cho phép huy động vốn từ người dân.
Những kinh nghiệm này đều hướng tới cùng một nguyên lý: minh bạch – kiểm soát – trách nhiệm.
Giải pháp lập pháp và thể chế
Trên cơ sở tổng hợp và hệ thống hóa, luận án kiến nghị ba nhóm giải pháp trọng tâm:
(1) Hoàn thiện pháp luật cấp luật: Bổ sung chương riêng về huy động vốn qua tổ chức tín dụng trong Luật Kinh doanh BĐS, quy định rõ nguyên tắc, điều kiện, giới hạn tín dụng, và cơ chế bảo đảm quyền lợi người mua nhà.
(2) Hoàn thiện pháp luật cấp nghị định – thông tư: Ban hành cơ chế kiểm soát dòng tiền dự án, quy định bắt buộc mở tài khoản chuyên biệt tại tổ chức tín dụng giám sát; Thiết lập nghĩa vụ báo cáo định kỳ của chủ đầu tư; Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về tín dụng bất động sản.
(3) Hoàn thiện cơ chế thực thi: Tăng cường phối hợp giữa Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính; Nâng cao năng lực thanh tra tín dụng và xử lý vi phạm hành chính – hình sự đối với hành vi huy động vốn trái phép.
Từ quản lý hành chính đến quản trị rủi ro thể chế
Đề tài không chỉ dừng lại ở khía cạnh học thuật, mà hướng tới thay đổi cách thức quản lý Nhà nước:
từ “kiểm soát bằng giấy phép” sang “giám sát bằng dữ liệu và dòng tiền”.
Đây là tinh thần của quản trị pháp quyền hiện đại – nơi pháp luật không đứng ngoài kinh tế, mà đồng hành cùng phát triển.
Thể chế tín dụng minh bạch – nền móng của thị trường bền vững
Huy động vốn qua tổ chức tín dụng không chỉ là vấn đề tài chính, mà là thước đo độ tin cậy của hệ thống pháp luật.
Một khi pháp luật rõ ràng, dòng vốn sẽ chảy đúng hướng; khi pháp luật minh bạch, niềm tin thị trường sẽ được phục hồi; và khi pháp luật đồng bộ, sự phát triển sẽ trở nên bền vững.
Luận án “Pháp luật về huy động vốn của doanh nghiệp thông qua các tổ chức tín dụng trong hoạt động đầu tư xây dựng dự án hợp căn hộ chung cư” không chỉ góp phần hoàn thiện học thuyết pháp luật kinh tế Việt Nam, mà còn gợi mở cho Nhà nước và cộng đồng doanh nghiệp một tầm nhìn mới: “Phát triển bền vững phải bắt đầu từ thể chế minh bạch.”
Đó chính là con đường để Việt Nam tiến tới một thị trường bất động sản hiện đại, công bằng và được quản trị bằng pháp quyền thực chất.
Giải pháp lập pháp và thể chế
Trên cơ sở tổng hợp và hệ thống hóa, luận án kiến nghị ba nhóm giải pháp trọng tâm:
(1) Hoàn thiện pháp luật cấp luật: Bổ sung chương riêng về huy động vốn qua tổ chức tín dụng trong Luật Kinh doanh BĐS, quy định rõ nguyên tắc, điều kiện, giới hạn tín dụng, và cơ chế bảo đảm quyền lợi người mua nhà.
(2) Hoàn thiện pháp luật cấp nghị định – thông tư: Ban hành cơ chế kiểm soát dòng tiền dự án, quy định bắt buộc mở tài khoản chuyên biệt tại tổ chức tín dụng giám sát; Thiết lập nghĩa vụ báo cáo định kỳ của chủ đầu tư; Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về tín dụng bất động sản.
(3) Hoàn thiện cơ chế thực thi: Tăng cường phối hợp giữa Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính; Nâng cao năng lực thanh tra tín dụng và xử lý vi phạm hành chính – hình sự đối với hành vi huy động vốn trái phép.
Từ quản lý hành chính đến quản trị rủi ro thể chế
Đề tài không chỉ dừng lại ở khía cạnh học thuật, mà hướng tới thay đổi cách thức quản lý Nhà nước:
từ “kiểm soát bằng giấy phép” sang “giám sát bằng dữ liệu và dòng tiền”.
Đây là tinh thần của quản trị pháp quyền hiện đại – nơi pháp luật không đứng ngoài kinh tế, mà đồng hành cùng phát triển.
Thể chế tín dụng minh bạch – nền móng của thị trường bền vững
Huy động vốn qua tổ chức tín dụng không chỉ là vấn đề tài chính, mà là thước đo độ tin cậy của hệ thống pháp luật.
Một khi pháp luật rõ ràng, dòng vốn sẽ chảy đúng hướng; khi pháp luật minh bạch, niềm tin thị trường sẽ được phục hồi; và khi pháp luật đồng bộ, sự phát triển sẽ trở nên bền vững.
Luận án “Pháp luật về huy động vốn của doanh nghiệp thông qua các tổ chức tín dụng trong hoạt động đầu tư xây dựng dự án hợp căn hộ chung cư” không chỉ góp phần hoàn thiện học thuyết pháp luật kinh tế Việt Nam, mà còn gợi mở cho Nhà nước và cộng đồng doanh nghiệp một tầm nhìn mới: “Phát triển bền vững phải bắt đầu từ thể chế minh bạch.”
Đó chính là con đường để Việt Nam tiến tới một thị trường bất động sản hiện đại, công bằng và được quản trị bằng pháp quyền thực chất.
