Bà Nguyễn Thị Hiền (ở Củ Chi) hỏi: Hiện nay ở vùng ngoại thành có nhiều khu đất được phân lô bán giấy tay, chưa có sổ đỏ nhưng giá khá rẻ. Nhiều người xung quanh tôi vẫn mua và xây nhà ở bình thường. Tôi đang dự định mua một lô như vậy, xin hỏi: Mua đất chưa có sổ đỏ có hợp pháp không? Có thể xây nhà, xin cấp điện nước hay sang tên được không? Và nếu đã mua rồi, có cách nào hợp thức hóa không ạ?
Ông Thái Ngọc Sơn - Viện trưởng Viện ILPAI trả lời:
Câu hỏi này phản ánh tình trạng phổ biến hiện nay – khi người dân vì nhu cầu an cư mà mua đất chưa hoàn chỉnh pháp lý. Tôi xin phân tích rõ từng khía cạnh để mọi người hiểu và tránh rủi ro đáng tiếc.
Thứ nhất, mua đất chưa có sổ đỏ – có hợp pháp không?
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, chỉ khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), người sử dụng đất mới được phép chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn.
Nếu bên bán chưa có sổ đỏ, thì họ chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp pháp.
Việc mua bán bằng giấy viết tay chỉ được xem là thỏa thuận dân sự, không được pháp luật công nhận là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.
Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng giấy tay rất dễ bị tuyên vô hiệu, người mua rất khó đòi lại tiền hoặc đất.
Nói tóm lại: Mua đất chưa có sổ đỏ là rủi ro cao, vì người bán chưa có quyền pháp lý để chuyển nhượng.
Thứ 2, có được xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ không?
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), hồ sơ xin phép xây dựng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
Nếu đất chưa có sổ đỏ, hoặc đang trong quá trình tranh chấp, quy hoạch, thì chưa được phép xây dựng.
Nếu vẫn cố tình xây nhà, sẽ bị xử phạt hành chính từ 20–50 triệu đồng, thậm chí bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm (theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
Nhiều người dân nghĩ “xây trước, hợp thức hóa sau”, nhưng thực tế đây là hành vi vi phạm trật tự xây dựng, có thể khiến việc xin sổ sau này gặp khó khăn hoặc bị từ chối hoàn toàn.
Thứ 3, có được sang tên hoặc làm sổ đỏ sau khi đã mua không?
Nếu mảnh đất đủ điều kiện cấp sổ theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 (đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng), thì người đang sử dụng có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Người dân cần chuẩn bị khi làm thủ tục:
Câu hỏi này phản ánh tình trạng phổ biến hiện nay – khi người dân vì nhu cầu an cư mà mua đất chưa hoàn chỉnh pháp lý. Tôi xin phân tích rõ từng khía cạnh để mọi người hiểu và tránh rủi ro đáng tiếc.
Thứ nhất, mua đất chưa có sổ đỏ – có hợp pháp không?
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, chỉ khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), người sử dụng đất mới được phép chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn.
Nếu bên bán chưa có sổ đỏ, thì họ chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp pháp.
Việc mua bán bằng giấy viết tay chỉ được xem là thỏa thuận dân sự, không được pháp luật công nhận là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.
Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng giấy tay rất dễ bị tuyên vô hiệu, người mua rất khó đòi lại tiền hoặc đất.
Nói tóm lại: Mua đất chưa có sổ đỏ là rủi ro cao, vì người bán chưa có quyền pháp lý để chuyển nhượng.
Thứ 2, có được xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ không?
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), hồ sơ xin phép xây dựng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
Nếu đất chưa có sổ đỏ, hoặc đang trong quá trình tranh chấp, quy hoạch, thì chưa được phép xây dựng.
Nếu vẫn cố tình xây nhà, sẽ bị xử phạt hành chính từ 20–50 triệu đồng, thậm chí bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm (theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
Nhiều người dân nghĩ “xây trước, hợp thức hóa sau”, nhưng thực tế đây là hành vi vi phạm trật tự xây dựng, có thể khiến việc xin sổ sau này gặp khó khăn hoặc bị từ chối hoàn toàn.
Thứ 3, có được sang tên hoặc làm sổ đỏ sau khi đã mua không?
Nếu mảnh đất đủ điều kiện cấp sổ theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 (đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng), thì người đang sử dụng có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Người dân cần chuẩn bị khi làm thủ tục:
- Giấy mua bán viết tay, biên lai thuế đất, hóa đơn điện nước, xác nhận sử dụng ổn định của địa phương.
- Hồ sơ nộp tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
- Sau khi được cấp sổ đỏ, anh/chị mới được sang tên, chuyển nhượng hoặc xin phép xây dựng hợp pháp.
Thứ 4, rủi ro thường gặp khi mua đất chưa có sổ đỏ
- Đất nằm trong khu quy hoạch treo, bị thu hồi mà không được bồi thường.
- Đất nông nghiệp, đất công, đất rừng bị chia nhỏ, bán trái phép.
- Người bán chết, bỏ trốn, hoặc bán cho nhiều người cùng lúc – người mua mất quyền lợi.
- Khó vay ngân hàng, khó thế chấp, và dễ bị “sổ chồng sổ” khi hợp thức hóa sau này.
Thứ 5, cách hợp thức hóa hoặc phòng ngừa rủi ro
Trước khi mua:
Trước khi mua:
- Kiểm tra quy hoạch, nguồn gốc đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- Chỉ mua khi bên bán có sổ đỏ hợp pháp, hoặc có giấy tờ đủ điều kiện cấp sổ.
- Nếu buộc phải mua, nên lập hợp đồng đặt cọc công chứng, có điều khoản yêu cầu bên bán hoàn tất pháp lý trước khi sang tên.
Sau khi mua (nếu đã lỡ):
- Làm đơn xin xác nhận sử dụng đất ổn định tại UBND xã.
- Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu, đồng thời nộp thuế, phí đầy đủ.
- Tuyệt đối không xây dựng trái phép trong khi hồ sơ chưa được duyệt.
TÓM LẠI
“Một tờ giấy viết tay không thể thay thế sổ đỏ. Pháp luật luôn bảo vệ người dân có thiện chí, nhưng chỉ khi họ hành động đúng luật. Mua đất rẻ có thể ‘được trước mắt’, nhưng cái giá phải trả đôi khi là cả một đời tích cóp.”
“Một tờ giấy viết tay không thể thay thế sổ đỏ. Pháp luật luôn bảo vệ người dân có thiện chí, nhưng chỉ khi họ hành động đúng luật. Mua đất rẻ có thể ‘được trước mắt’, nhưng cái giá phải trả đôi khi là cả một đời tích cóp.”
