Đất đai không chỉ là nơi để con người an cư lạc nghiệp, mà còn là nguồn sống, là tài sản lớn nhất của mỗi gia đình Việt Nam. Từ mảnh ruộng nhỏ nuôi sống bao thế hệ, cho đến căn hộ giữa phố thị, đất luôn gắn bó mật thiết với đời sống vật chất lẫn tinh thần của người dân. Chính vì vậy, mỗi thay đổi trong chính sách đất đai, đặc biệt là Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua, đều tác động sâu rộng đến hàng chục triệu người. Bài viết này phân tích những điểm nóng, những vấn đề thường gặp, đồng thời chỉ ra bài học thực tiễn để người dân có thể tự bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
I. Vì sao Luật Đất đai trở thành lĩnh vực nóng bỏng?
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Người dân chỉ có quyền sử dụng đất, chứ không có quyền sở hữu tuyệt đối. Điều này khiến đất đai trở thành lĩnh vực pháp luật có nhiều đặc thù, phức tạp và dễ phát sinh tranh chấp.
Trong nhiều năm qua, các thống kê từ Tòa án Nhân dân Tối cao cho thấy, tranh chấp đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao nhất trong tổng số các vụ án dân sự. Chỉ tính riêng giai đoạn 2019 – 2023, hàng chục nghìn vụ việc đã được đưa ra xét xử, trong đó nổi cộm là tranh chấp ranh giới, thừa kế và hợp đồng chuyển nhượng đất.
Bên cạnh đó, đất đai còn là yếu tố gắn liền với các chính sách phát triển kinh tế – xã hội. Mỗi dự án hạ tầng, mỗi khu đô thị mới đều liên quan đến vấn đề thu hồi, bồi thường, tái định cư. Nếu chính sách không rõ ràng, minh bạch, người dân dễ rơi vào thiệt thòi.
Luật Đất đai 2024, được Quốc hội thông qua và sẽ có hiệu lực từ 1/1/2025, được kỳ vọng là bước ngoặt để khắc phục những bất cập. Luật có nhiều thay đổi quan trọng như: bỏ khung giá đất, công khai dữ liệu đất đai, minh bạch hóa giao dịch, và tăng quyền lợi cho người sử dụng đất. Chính vì vậy, đây là lĩnh vực được người dân quan tâm hơn bao giờ hết.
II. Những vấn đề người dân thường gặp
1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
“Sổ đỏ” là cách gọi quen thuộc của người dân đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây chính là “tấm vé” pháp lý để khẳng định quyền lợi của chủ sử dụng đất. Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ trong thực tế không hề dễ dàng.
- Hồ sơ phức tạp: nhiều người không biết chuẩn bị những gì, dẫn đến nộp đi nộp lại nhiều lần.
- Đất không đủ điều kiện: đất mua bán bằng giấy viết tay, đất khai hoang, đất chưa có quy hoạch rõ ràng.
- Nguy cơ bị mất quyền lợi: nếu không có sổ đỏ, khi tranh chấp xảy ra, người dân rất khó chứng minh quyền sử dụng hợp pháp.
Một ví dụ thực tế: tại Bình Dương, một hộ dân mua đất từ năm 2002, chỉ có giấy viết tay. Khi khu vực lên quy hoạch, mảnh đất được xem là đất công, dẫn đến việc gia đình không được cấp sổ đỏ và có nguy cơ bị thu hồi mà không được bồi thường thỏa đáng.
2. Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất
Đây là vấn đề xảy ra hàng ngày, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
- Chuyển nhượng bằng giấy tay: do muốn tiết kiệm chi phí hoặc tránh thuế, nhiều người chỉ viết giấy tay khi mua bán đất. Tuy nhiên, pháp luật không công nhận hình thức này, dẫn đến mất trắng nếu xảy ra tranh chấp.
- Thừa kế: đất đai là tài sản lớn nên thường nảy sinh mâu thuẫn trong gia đình. Có trường hợp anh em kiện nhau ra tòa chỉ vì một mảnh đất cha mẹ để lại chưa phân chia rõ ràng.
- Tặng cho: nếu không công chứng, chứng thực, việc tặng cho cũng có nguy cơ vô hiệu.
- Bài học rút ra: mọi giao dịch về đất đều phải được công chứng/chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
3. Thu hồi đất, bồi thường và tái định cư
Đây là vấn đề gây bức xúc nhất trong xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường, xây trường học, bệnh viện hay khu công nghiệp, người dân thường quan tâm đến mức bồi thường và nơi tái định cư.
- Giá bồi thường thấp hơn giá thị trường: nhiều hộ dân cho rằng mức giá bồi thường không đủ để mua đất ở nơi khác tương đương.
- Chậm bố trí tái định cư: có nơi người dân mất đất nhưng phải chờ nhiều năm mới được nhận đất hoặc căn hộ tái định cư.
- Bất bình đẳng trong đền bù: cùng một dự án, có hộ được bồi thường cao, hộ khác thấp, gây ra khiếu kiện kéo dài.
Một dẫn chứng: tại một dự án ở miền Trung, giá bồi thường cho đất nông nghiệp chỉ khoảng 200.000 đồng/m², trong khi sau đó đất được chuyển thành đất ở và bán ra thị trường với giá gấp 20 lần. Điều này khiến người dân bức xúc, khiếu kiện kéo dài nhiều năm.
4. Chuyển mục đích sử dụng đất
Nhiều người dân có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp thành đất ở để xây nhà. Tuy nhiên, thủ tục này cũng đầy rắc rối.
- Phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.
- Phải nộp tiền sử dụng đất, thường khá cao.
- Dễ bị “cò” lợi dụng: nhiều người bỏ ra hàng chục triệu đồng cho “dịch vụ lo thủ tục”, nhưng kết quả không thành công. Thực tế cho thấy, không ít hộ dân vì thiếu hiểu biết đã bị lừa, vừa mất tiền, vừa mất thời gian.
5. Tranh chấp đất đai
Các dạng tranh chấp phổ biến gồm:
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Người dân chỉ có quyền sử dụng đất, chứ không có quyền sở hữu tuyệt đối. Điều này khiến đất đai trở thành lĩnh vực pháp luật có nhiều đặc thù, phức tạp và dễ phát sinh tranh chấp.
Trong nhiều năm qua, các thống kê từ Tòa án Nhân dân Tối cao cho thấy, tranh chấp đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao nhất trong tổng số các vụ án dân sự. Chỉ tính riêng giai đoạn 2019 – 2023, hàng chục nghìn vụ việc đã được đưa ra xét xử, trong đó nổi cộm là tranh chấp ranh giới, thừa kế và hợp đồng chuyển nhượng đất.
Bên cạnh đó, đất đai còn là yếu tố gắn liền với các chính sách phát triển kinh tế – xã hội. Mỗi dự án hạ tầng, mỗi khu đô thị mới đều liên quan đến vấn đề thu hồi, bồi thường, tái định cư. Nếu chính sách không rõ ràng, minh bạch, người dân dễ rơi vào thiệt thòi.
Luật Đất đai 2024, được Quốc hội thông qua và sẽ có hiệu lực từ 1/1/2025, được kỳ vọng là bước ngoặt để khắc phục những bất cập. Luật có nhiều thay đổi quan trọng như: bỏ khung giá đất, công khai dữ liệu đất đai, minh bạch hóa giao dịch, và tăng quyền lợi cho người sử dụng đất. Chính vì vậy, đây là lĩnh vực được người dân quan tâm hơn bao giờ hết.
II. Những vấn đề người dân thường gặp
1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
“Sổ đỏ” là cách gọi quen thuộc của người dân đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây chính là “tấm vé” pháp lý để khẳng định quyền lợi của chủ sử dụng đất. Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ trong thực tế không hề dễ dàng.
- Hồ sơ phức tạp: nhiều người không biết chuẩn bị những gì, dẫn đến nộp đi nộp lại nhiều lần.
- Đất không đủ điều kiện: đất mua bán bằng giấy viết tay, đất khai hoang, đất chưa có quy hoạch rõ ràng.
- Nguy cơ bị mất quyền lợi: nếu không có sổ đỏ, khi tranh chấp xảy ra, người dân rất khó chứng minh quyền sử dụng hợp pháp.
Một ví dụ thực tế: tại Bình Dương, một hộ dân mua đất từ năm 2002, chỉ có giấy viết tay. Khi khu vực lên quy hoạch, mảnh đất được xem là đất công, dẫn đến việc gia đình không được cấp sổ đỏ và có nguy cơ bị thu hồi mà không được bồi thường thỏa đáng.
2. Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất
Đây là vấn đề xảy ra hàng ngày, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
- Chuyển nhượng bằng giấy tay: do muốn tiết kiệm chi phí hoặc tránh thuế, nhiều người chỉ viết giấy tay khi mua bán đất. Tuy nhiên, pháp luật không công nhận hình thức này, dẫn đến mất trắng nếu xảy ra tranh chấp.
- Thừa kế: đất đai là tài sản lớn nên thường nảy sinh mâu thuẫn trong gia đình. Có trường hợp anh em kiện nhau ra tòa chỉ vì một mảnh đất cha mẹ để lại chưa phân chia rõ ràng.
- Tặng cho: nếu không công chứng, chứng thực, việc tặng cho cũng có nguy cơ vô hiệu.
- Bài học rút ra: mọi giao dịch về đất đều phải được công chứng/chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
3. Thu hồi đất, bồi thường và tái định cư
Đây là vấn đề gây bức xúc nhất trong xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường, xây trường học, bệnh viện hay khu công nghiệp, người dân thường quan tâm đến mức bồi thường và nơi tái định cư.
- Giá bồi thường thấp hơn giá thị trường: nhiều hộ dân cho rằng mức giá bồi thường không đủ để mua đất ở nơi khác tương đương.
- Chậm bố trí tái định cư: có nơi người dân mất đất nhưng phải chờ nhiều năm mới được nhận đất hoặc căn hộ tái định cư.
- Bất bình đẳng trong đền bù: cùng một dự án, có hộ được bồi thường cao, hộ khác thấp, gây ra khiếu kiện kéo dài.
Một dẫn chứng: tại một dự án ở miền Trung, giá bồi thường cho đất nông nghiệp chỉ khoảng 200.000 đồng/m², trong khi sau đó đất được chuyển thành đất ở và bán ra thị trường với giá gấp 20 lần. Điều này khiến người dân bức xúc, khiếu kiện kéo dài nhiều năm.
4. Chuyển mục đích sử dụng đất
Nhiều người dân có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp thành đất ở để xây nhà. Tuy nhiên, thủ tục này cũng đầy rắc rối.
- Phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.
- Phải nộp tiền sử dụng đất, thường khá cao.
- Dễ bị “cò” lợi dụng: nhiều người bỏ ra hàng chục triệu đồng cho “dịch vụ lo thủ tục”, nhưng kết quả không thành công. Thực tế cho thấy, không ít hộ dân vì thiếu hiểu biết đã bị lừa, vừa mất tiền, vừa mất thời gian.
5. Tranh chấp đất đai
Các dạng tranh chấp phổ biến gồm:
- Tranh chấp ranh giới giữa các hộ liền kề.
- Tranh chấp quyền thừa kế đất.
- Tranh chấp do mua bán giấy tay.
- Tranh chấp lối đi chung.
Pháp luật quy định, trước khi đưa ra tòa, các bên bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã. Tuy nhiên, tỷ lệ hòa giải thành công vẫn thấp, do mâu thuẫn gay gắt hoặc sự can thiệp chưa hiệu quả.
III. Những điểm mới của Luật Đất đai 2024
1. Bỏ khung giá đất, thay bằng bảng giá đất hằng năm
Đây là thay đổi được coi là “đột phá”. Trước đây, Nhà nước quy định khung giá đất, nhưng mức này thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến bồi thường thấp. Nay, Luật Đất đai 2024 quy định mỗi tỉnh, thành phố phải xây dựng bảng giá đất hằng năm, sát với giá thị trường.
Điều này giúp người dân được bồi thường thỏa đáng hơn khi đất bị thu hồi, đồng thời cũng tăng tính minh bạch trong giao dịch.
2. Mở rộng quyền của người sử dụng đất
Người dân có thể thế chấp, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất linh hoạt hơn. Đây là cơ hội để nhiều hộ gia đình biến đất đai thành nguồn lực kinh tế, thay vì chỉ giữ đất để ở.
3. Quy định mới về giao đất, cho thuê đất
Việc đấu giá đất, giao đất cho dự án sẽ minh bạch hơn, hạn chế tình trạng “sân sau” hay đầu cơ đất. Điều này cũng gián tiếp bảo vệ quyền lợi của người dân, khi thị trường đất đai trở nên công bằng hơn.
4. Công khai, minh bạch thông tin đất đai
Một điểm mới quan trọng là việc xây dựng hệ thống dữ liệu quốc gia về đất đai, kết nối từ trung ương đến địa phương. Khi hệ thống này hoàn thiện, người dân có thể dễ dàng tra cứu thông tin, biết rõ mảnh đất mình mua có tranh chấp hay không, có quy hoạch treo hay không.
Điều này sẽ hạn chế tối đa tình trạng bị lừa khi giao dịch đất.
IV. Bài học và khuyến nghị cho người dân
Khi giao dịch đất, phải công chứng/chứng thực: đây là cách duy nhất để hợp đồng có giá trị pháp lý.
- Không nghe lời cò mồi: mọi thủ tục đất đai đều có quy định rõ ràng, người dân có thể tự thực hiện hoặc nhờ luật sư hỗ trợ.
- Giữ gìn giấy tờ cẩn thận: mọi biên lai, quyết định, bản đồ đất đều là bằng chứng pháp lý quan trọng.
Khi có tranh chấp, nên hòa giải trước: nếu không thành, hãy nhờ cơ quan chức năng, không nên tự ý chiếm đoạt, dễ dẫn đến vi phạm hình sự.
Doanh nghiệp, hộ kinh doanh nên nhờ luật sư tư vấn trước khi ký hợp đồng đất đai: tránh rủi ro khi dự án bị thu hồi hoặc quy hoạch thay đổi.
Túm lại:
Đất đai là lĩnh vực pháp luật gắn liền với từng hộ gia đình, từng người dân. Việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước tiến quan trọng trong quản lý và sử dụng đất, hướng tới sự minh bạch và công bằng hơn. Tuy nhiên, để luật thực sự đi vào cuộc sống, mỗi người dân cần trang bị cho mình kiến thức cơ bản, biết cách bảo vệ quyền lợi hợp pháp, và sẵn sàng lên tiếng khi bị xâm phạm.
Nắm vững luật đất đai chính là cách để mỗi gia đình yên tâm an cư, đồng thời góp phần xây dựng một xã hội công bằng, minh bạch, phát triển bền vững.
III. Những điểm mới của Luật Đất đai 2024
1. Bỏ khung giá đất, thay bằng bảng giá đất hằng năm
Đây là thay đổi được coi là “đột phá”. Trước đây, Nhà nước quy định khung giá đất, nhưng mức này thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến bồi thường thấp. Nay, Luật Đất đai 2024 quy định mỗi tỉnh, thành phố phải xây dựng bảng giá đất hằng năm, sát với giá thị trường.
Điều này giúp người dân được bồi thường thỏa đáng hơn khi đất bị thu hồi, đồng thời cũng tăng tính minh bạch trong giao dịch.
2. Mở rộng quyền của người sử dụng đất
Người dân có thể thế chấp, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất linh hoạt hơn. Đây là cơ hội để nhiều hộ gia đình biến đất đai thành nguồn lực kinh tế, thay vì chỉ giữ đất để ở.
3. Quy định mới về giao đất, cho thuê đất
Việc đấu giá đất, giao đất cho dự án sẽ minh bạch hơn, hạn chế tình trạng “sân sau” hay đầu cơ đất. Điều này cũng gián tiếp bảo vệ quyền lợi của người dân, khi thị trường đất đai trở nên công bằng hơn.
4. Công khai, minh bạch thông tin đất đai
Một điểm mới quan trọng là việc xây dựng hệ thống dữ liệu quốc gia về đất đai, kết nối từ trung ương đến địa phương. Khi hệ thống này hoàn thiện, người dân có thể dễ dàng tra cứu thông tin, biết rõ mảnh đất mình mua có tranh chấp hay không, có quy hoạch treo hay không.
Điều này sẽ hạn chế tối đa tình trạng bị lừa khi giao dịch đất.
IV. Bài học và khuyến nghị cho người dân
Khi giao dịch đất, phải công chứng/chứng thực: đây là cách duy nhất để hợp đồng có giá trị pháp lý.
- Không nghe lời cò mồi: mọi thủ tục đất đai đều có quy định rõ ràng, người dân có thể tự thực hiện hoặc nhờ luật sư hỗ trợ.
- Giữ gìn giấy tờ cẩn thận: mọi biên lai, quyết định, bản đồ đất đều là bằng chứng pháp lý quan trọng.
Khi có tranh chấp, nên hòa giải trước: nếu không thành, hãy nhờ cơ quan chức năng, không nên tự ý chiếm đoạt, dễ dẫn đến vi phạm hình sự.
Doanh nghiệp, hộ kinh doanh nên nhờ luật sư tư vấn trước khi ký hợp đồng đất đai: tránh rủi ro khi dự án bị thu hồi hoặc quy hoạch thay đổi.
Túm lại:
Đất đai là lĩnh vực pháp luật gắn liền với từng hộ gia đình, từng người dân. Việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước tiến quan trọng trong quản lý và sử dụng đất, hướng tới sự minh bạch và công bằng hơn. Tuy nhiên, để luật thực sự đi vào cuộc sống, mỗi người dân cần trang bị cho mình kiến thức cơ bản, biết cách bảo vệ quyền lợi hợp pháp, và sẵn sàng lên tiếng khi bị xâm phạm.
Nắm vững luật đất đai chính là cách để mỗi gia đình yên tâm an cư, đồng thời góp phần xây dựng một xã hội công bằng, minh bạch, phát triển bền vững.
TS. Thái Ngọc Sơn - Viện trưởng VILPAI
