Anh Nguyễn Quang Bình hỏi: Tôi có mua một mảnh đất bằng giấy viết tay, chủ cũ chưa có sổ đỏ. Nay tôi muốn xây nhà ở và xin cấp điện, nước, thì có được không? Sau này có thể làm sổ đỏ hay sang tên hợp pháp được không ạ?
TS. Thái Ngọc Sơn trả lời: Câu hỏi của anh là vấn đề mà hiện nay rất nhiều người dân đang vướng phải, nhất là ở các khu vực ngoại thành, vùng giãn dân hoặc khu đất phân lô chưa đủ điều kiện pháp lý.
Tôi xin phân tích rõ từng khía cạnh pháp luật như sau:
Thứ nhất: Về bản chất pháp lý của đất chưa có sổ đỏ
Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là chứng thư pháp lý cao nhất để Nhà nước công nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Nếu người bán chưa được cấp sổ đỏ, thì họ chưa có quyền chuyển nhượng hợp pháp, và việc mua bán bằng giấy viết tay chỉ là giao dịch dân sự không được pháp luật bảo hộ đầy đủ.
Giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp, vì không đáp ứng điều kiện về hình thức và chủ thể.
Thứ 2: Có được xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ không?
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), để xin phép xây dựng, người đề nghị phải có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất.
Vì vậy, nếu đất chưa có sổ đỏ hoặc chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng hợp pháp, thì không được phép xây dựng.
Nếu tự ý xây nhà, công trình có thể bị xử phạt hành chính (theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt từ 20 đến 50 triệu đồng) và bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
Thứ 3: Có được sang tên, làm sổ đỏ sau này không?
Nếu đất đủ điều kiện theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 (sắp tới là Luật Đất đai 2024), tức là đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, thì người đang sử dụng có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Tuy nhiên, cần chứng minh việc nhận chuyển nhượng thực tế, ví dụ:
- Giấy viết tay, biên lai thuế, xác nhận của chính quyền địa phương,
- Hóa đơn tiền điện, nước, chứng cứ cư trú ổn định trên đất.
Nếu đủ điều kiện, UBND cấp huyện sẽ xem xét hợp thức hóa quyền sử dụng đất, sau đó mới được phép sang tên, chuyển nhượng, hoặc xin phép xây dựng.
Thứ 4: Rủi ro khi mua đất bằng giấy tay
Không được công chứng, không đăng ký, nên khi người bán qua đời hoặc chuyển nhượng cho người khác, người mua rất khó chứng minh quyền sở hữu.
Dễ vướng tranh chấp, đặc biệt khi đất thuộc diện quy hoạch treo, đất công, đất nông nghiệp.
Một số trường hợp còn bị xử lý hình sự nếu lợi dụng hình thức mua bán giấy tay để chiếm đất hoặc lừa đảo.
Thứ 5: Giải pháp và hướng đi an toàn
Bước 1: Kiểm tra quy hoạch và nguồn gốc đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã.
Bước 2: Nếu người bán đủ điều kiện xin cấp sổ, nên yêu cầu họ hoàn tất thủ tục trước khi mua.
Bước 3: Nếu đã lỡ mua, hãy liên hệ chính quyền để xin xác nhận quá trình sử dụng, đồng thời nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Bước 4: Trong quá trình chờ, tuyệt đối không xây dựng trái phép để tránh bị xử phạt và mất cơ hội hợp thức hóa.
Pháp luật không cấm người dân mua đất, nhưng phải mua đúng người, đúng đất, đúng thủ tục. Đừng vì ham rẻ mà đánh đổi cả quyền lợi pháp lý của mình. Một mảnh đất hợp pháp – dù giá cao hơn – vẫn là sự bảo đảm cho bình yên lâu dài.
Tôi xin phân tích rõ từng khía cạnh pháp luật như sau:
Thứ nhất: Về bản chất pháp lý của đất chưa có sổ đỏ
Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là chứng thư pháp lý cao nhất để Nhà nước công nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Nếu người bán chưa được cấp sổ đỏ, thì họ chưa có quyền chuyển nhượng hợp pháp, và việc mua bán bằng giấy viết tay chỉ là giao dịch dân sự không được pháp luật bảo hộ đầy đủ.
Giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp, vì không đáp ứng điều kiện về hình thức và chủ thể.
Thứ 2: Có được xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ không?
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), để xin phép xây dựng, người đề nghị phải có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất.
Vì vậy, nếu đất chưa có sổ đỏ hoặc chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng hợp pháp, thì không được phép xây dựng.
Nếu tự ý xây nhà, công trình có thể bị xử phạt hành chính (theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt từ 20 đến 50 triệu đồng) và bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
Thứ 3: Có được sang tên, làm sổ đỏ sau này không?
Nếu đất đủ điều kiện theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 (sắp tới là Luật Đất đai 2024), tức là đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, thì người đang sử dụng có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Tuy nhiên, cần chứng minh việc nhận chuyển nhượng thực tế, ví dụ:
- Giấy viết tay, biên lai thuế, xác nhận của chính quyền địa phương,
- Hóa đơn tiền điện, nước, chứng cứ cư trú ổn định trên đất.
Nếu đủ điều kiện, UBND cấp huyện sẽ xem xét hợp thức hóa quyền sử dụng đất, sau đó mới được phép sang tên, chuyển nhượng, hoặc xin phép xây dựng.
Thứ 4: Rủi ro khi mua đất bằng giấy tay
Không được công chứng, không đăng ký, nên khi người bán qua đời hoặc chuyển nhượng cho người khác, người mua rất khó chứng minh quyền sở hữu.
Dễ vướng tranh chấp, đặc biệt khi đất thuộc diện quy hoạch treo, đất công, đất nông nghiệp.
Một số trường hợp còn bị xử lý hình sự nếu lợi dụng hình thức mua bán giấy tay để chiếm đất hoặc lừa đảo.
Thứ 5: Giải pháp và hướng đi an toàn
Bước 1: Kiểm tra quy hoạch và nguồn gốc đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã.
Bước 2: Nếu người bán đủ điều kiện xin cấp sổ, nên yêu cầu họ hoàn tất thủ tục trước khi mua.
Bước 3: Nếu đã lỡ mua, hãy liên hệ chính quyền để xin xác nhận quá trình sử dụng, đồng thời nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Bước 4: Trong quá trình chờ, tuyệt đối không xây dựng trái phép để tránh bị xử phạt và mất cơ hội hợp thức hóa.
Pháp luật không cấm người dân mua đất, nhưng phải mua đúng người, đúng đất, đúng thủ tục. Đừng vì ham rẻ mà đánh đổi cả quyền lợi pháp lý của mình. Một mảnh đất hợp pháp – dù giá cao hơn – vẫn là sự bảo đảm cho bình yên lâu dài.
