Bà Nguyễn Thị Hoa hỏi: Tôi có thửa đất đang sử dụng, có nhà trên đất. Giờ nghe nói nhà nước có dự án thu hồi nên tôi lo không biết mình có được bồi thường không, nhà chưa được cấp sổ hồng. Xin hỏi: Khi bị thu hồi đất, người dân có quyền gì về bồi thường đối với nhà/công trình xây dựng trên đất? Nếu chưa có sổ đỏ thì có được bồi thường không? Khiếu nại quyết định thu hồi đất như thế nào?
TS. Thái Ngọc Sơn trả lời:
Rất đúng, đây là vấn đề “nóng” với nhiều người dân khi dự án phát triển, quy hoạch mở rộng hoặc giao đất/chuyển mục đích. Tôi giải đáp như sau:
Thứ nhất: Quyền về bồi thường đối với nhà, công trình gắn liền với đất
Theo Luật Đất đai năm 2024 (Điều 102) và Nghị định 88/2024/NĐ‑CP đã quy định rõ: khi Nhà nước thu hồi đất mà có nhà/công trình gắn liền với đất thì người sử dụng đất được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà/công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Nếu phần nhà bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn thì mức bồi thường là giá trị xây dựng mới.
Ngoài ra, theo Nghị định 102/2024/NĐ‑CP từ ngày 01/8/2024, có quy định về xử lý tài sản trên đất bị thu hồi: chủ sở hữu tài sản có quyền bán tài sản, hoặc nếu không bán được sau thời hạn pháp luật thì nhà nước không bồi thường phần đó.
Thứ 2: Nếu đất chưa có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì sao?
Việc đất/chưa được cấp sổ đỏ không tự động làm mất quyền được bồi thường. Theo quy định cũ và cũng được nhắc tới tại các bài viết tư vấn, nếu người sử dụng đất đang sử dụng đất hợp pháp, đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo Luật thì khi bị thu hồi vẫn có thể được bồi thường.
Tuy nhiên, việc không có sổ đỏ sẽ khiến việc chứng minh quyền và xác định mức bồi thường có thể phức tạp hơn — nên người dân cần nắm giữ các chứng cứ sử dụng đất, đóng thuế, chứng minh nguồn gốc sử dụng.
Thứ 3: Khiếu nại quyết định thu hồi đất
Theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP: Người có đất bị thu hồi có quyền khiếu nại về quyết định thu hồi, kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thu hồi đất.
Trong khi chờ giải quyết khiếu nại, quyết định thu hồi vẫn có thể được thực hiện (kiểm đếm, cưỡng chế) — nên người dân cần thực hiện khiếu nại nhanh, có hồ sơ chứng minh quyền lợi.
Gợi ý: chuẩn bị bộ hồ sơ gồm: Quyết định thu hồi, thông báo, biên bản kiểm đếm, giấy tờ sử dụng đất, chứng từ đóng thuế, chứng từ xây dựng nhà/công trình; nếu có thể nhờ luật sư xem xét hợp pháp của quyết định và cách tính đền bù.
Khi bị thu hồi đất, người dân vẫn có quyền rất rõ về bồi thường nhà/công trình và quyền khiếu nại — ngay cả khi chưa có sổ. Việc hiểu rõ pháp luật và chuẩn bị chứng cứ sẽ giúp bảo vệ quyền lợi mình tốt hơn.
Rất đúng, đây là vấn đề “nóng” với nhiều người dân khi dự án phát triển, quy hoạch mở rộng hoặc giao đất/chuyển mục đích. Tôi giải đáp như sau:
Thứ nhất: Quyền về bồi thường đối với nhà, công trình gắn liền với đất
Theo Luật Đất đai năm 2024 (Điều 102) và Nghị định 88/2024/NĐ‑CP đã quy định rõ: khi Nhà nước thu hồi đất mà có nhà/công trình gắn liền với đất thì người sử dụng đất được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà/công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Nếu phần nhà bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn thì mức bồi thường là giá trị xây dựng mới.
Ngoài ra, theo Nghị định 102/2024/NĐ‑CP từ ngày 01/8/2024, có quy định về xử lý tài sản trên đất bị thu hồi: chủ sở hữu tài sản có quyền bán tài sản, hoặc nếu không bán được sau thời hạn pháp luật thì nhà nước không bồi thường phần đó.
Thứ 2: Nếu đất chưa có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì sao?
Việc đất/chưa được cấp sổ đỏ không tự động làm mất quyền được bồi thường. Theo quy định cũ và cũng được nhắc tới tại các bài viết tư vấn, nếu người sử dụng đất đang sử dụng đất hợp pháp, đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo Luật thì khi bị thu hồi vẫn có thể được bồi thường.
Tuy nhiên, việc không có sổ đỏ sẽ khiến việc chứng minh quyền và xác định mức bồi thường có thể phức tạp hơn — nên người dân cần nắm giữ các chứng cứ sử dụng đất, đóng thuế, chứng minh nguồn gốc sử dụng.
Thứ 3: Khiếu nại quyết định thu hồi đất
Theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP: Người có đất bị thu hồi có quyền khiếu nại về quyết định thu hồi, kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thu hồi đất.
Trong khi chờ giải quyết khiếu nại, quyết định thu hồi vẫn có thể được thực hiện (kiểm đếm, cưỡng chế) — nên người dân cần thực hiện khiếu nại nhanh, có hồ sơ chứng minh quyền lợi.
Gợi ý: chuẩn bị bộ hồ sơ gồm: Quyết định thu hồi, thông báo, biên bản kiểm đếm, giấy tờ sử dụng đất, chứng từ đóng thuế, chứng từ xây dựng nhà/công trình; nếu có thể nhờ luật sư xem xét hợp pháp của quyết định và cách tính đền bù.
Khi bị thu hồi đất, người dân vẫn có quyền rất rõ về bồi thường nhà/công trình và quyền khiếu nại — ngay cả khi chưa có sổ. Việc hiểu rõ pháp luật và chuẩn bị chứng cứ sẽ giúp bảo vệ quyền lợi mình tốt hơn.
