Quản trị rủi ro pháp lý trong kỷ nguyên luật mới: Doanh nghiệp đang đối mặt điều gì sau 4 tháng áp dụng?

Bài viết này phân tích chuyên sâu về tác động của các bộ luật mới, lý giải những rủi ro mà doanh nghiệp có thể đối mặt, đồng thời đưa ra những giải pháp để doanh nghiệp chủ động xây dựng hệ thống quản trị pháp lý hiện đại và phù hợp với bối cảnh mới.

Vì sao doanh nghiệp phải thay đổi tư duy?

Trong nhiều năm, phần lớn doanh nghiệp Việt Nam vận hành theo mô hình phản ứng – tức chỉ xử lý pháp lý khi sự cố đã xảy ra. Tranh chấp phát sinh thì đi tìm luật sư. Điều khoản hợp đồng bị vô hiệu thì mới rà lại. Hồ sơ đất đai thiếu căn cứ thì mới lo bổ sung. Tư duy “chữa cháy” này tạo ra một vòng luẩn quẩn: doanh nghiệp càng lớn thì rủi ro càng nặng; rủi ro càng nặng thì chi phí xử lý càng cao. Trong bối cảnh pháp luật thay đổi mạnh mẽ từ năm 2025, cách vận hành cũ không còn phù hợp, bởi mỗi sai sót pháp lý dù nhỏ cũng có thể dẫn đến hậu quả dây chuyền.

Nhìn vào số lượng vụ án, tranh chấp, khởi tố doanh nhân thời gian gần đây – từ các vụ sai phạm đất đai, đầu tư công, cho đến vi phạm về nghĩa vụ tài chính, thuế và đăng kiểm – có thể thấy pháp luật đang được áp dụng chặt chẽ hơn bao giờ hết. Nhiều vụ việc xuất phát từ sai phạm kéo dài nhiều năm, đến khi môi trường pháp lý siết chặt thì toàn bộ rủi ro bộc lộ. Đây chính là lời cảnh tỉnh cho các doanh nghiệp vẫn vận hành theo tư duy “làm trước – sửa sau”. Khi hệ thống luật được đồng bộ hóa, minh bạch hóa và tăng tính trách nhiệm, mọi hành vi chủ quan đều có thể bị chế tài.

Thay đổi sâu rộng và rủi ro tiềm ẩn

Luật Đất đai 2024 được coi là đạo luật có sức ảnh hưởng lớn nhất đến cộng đồng doanh nghiệp bởi phạm vi điều chỉnh rộng và mức độ thay đổi sâu sắc. Một trong những điểm gây chú ý lớn là việc áp dụng bảng giá đất theo hướng sát giá thị trường. Điều này đồng nghĩa doanh nghiệp có thể đối mặt áp lực tài chính lớn hơn, đặc biệt đối với các dự án cần xác định tiền sử dụng đất. Nhiều doanh nghiệp đang triển khai dự án dở dang lo ngại chi phí đội lên mạnh, dẫn tới nguy cơ mất dòng tiền hoặc phải điều chỉnh cấu trúc đầu tư.

Cơ chế giao đất, cho thuê đất, đấu giá và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cũng được siết chặt theo hướng minh bạch và cạnh tranh. Việc “thỏa thuận”, “xin – cho”, hoặc “đi tắt đón đầu” gần như không còn dư địa. Điều này giúp thị trường minh bạch hơn nhưng lại đặt doanh nghiệp nhỏ và vừa trước thách thức về năng lực hồ sơ và năng lực tài chính. Nếu không chuẩn bị kỹ lưỡng, doanh nghiệp dễ bị loại khỏi quá trình lựa chọn nhà đầu tư ngay từ vòng đầu.

Ngoài ra, các quy định mới về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt đối với đất nông nghiệp, đất của hộ gia đình, đất rừng, cũng được quản lý chặt chẽ hơn. Rất nhiều doanh nghiệp thời gian qua đã vướng rủi ro vì “mua gom đất nông nghiệp” qua trung gian, ký hợp đồng đặt cọc hoặc thỏa thuận chuyển nhượng không đúng trình tự. Khi thanh tra vào cuộc, mọi thỏa thuận ngoài lề đều bị vô hiệu, kéo theo tranh chấp phức tạp.

Có thể nói Luật Đất đai 2024 tạo ra cơ hội cho doanh nghiệp minh bạch, nhưng cũng đặt ra áp lực rất lớn đối với những doanh nghiệp quen làm theo thói quen cũ. Không nắm luật, không rà soát quy trình, hoặc không có bộ phận pháp lý chuyên môn cao sẽ khiến doanh nghiệp dễ rơi vào bẫy pháp lý.

Siết chặt trách nhiệm chủ đầu tư

Ngoài Luật Đất đai, hai bộ luật quan trọng khác là Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng tác động trực tiếp đến hoạt động doanh nghiệp. Hai đạo luật này hướng đến mục tiêu bảo vệ người mua, tăng trách nhiệm của chủ đầu tư và minh bạch hóa thị trường.

Luật Nhà ở 2023 quy định rõ điều kiện để doanh nghiệp được công nhận là chủ đầu tư, bao gồm năng lực tài chính, vốn chủ sở hữu và yêu cầu về kinh nghiệm. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp sử dụng mô hình “đứng tên hộ”, “mượn pháp nhân” hoặc “chia nhỏ dự án” trở nên rủi ro. Khi bị kiểm tra, các thỏa thuận không đúng pháp luật sẽ bị vô hiệu hóa.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 siết chặt quy trình bán nhà hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính, có văn bản nghiệm thu phần móng và phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh. Nếu vi phạm, mọi hợp đồng bán hàng đều có thể bị tuyên vô hiệu. Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng vì thời gian qua có hàng ngàn người mua nhà rơi vào cảnh “tiền mất – đất không có”, chỉ vì chủ đầu tư không đáp ứng pháp lý nhưng vẫn mở bán.

Hợp đồng mẫu trong giao dịch bất động sản cũng phải đáp ứng quy định pháp luật. Những điều khoản “mập mờ”, “bất lợi cho người mua”, “điều kiện phạt đơn phương”, hoặc việc thu tiền trái quy định đều có thể dẫn tới truy cứu trách nhiệm. Một sai sót nhỏ trong hợp đồng cũng có thể tạo thành rủi ro lớn.

Luật Giá 2023 và yêu cầu mới đối với doanh nghiệp trong mọi lĩnh vực

Luật Giá 2023 được xem là đạo luật có phạm vi ảnh hưởng rộng nhất vì tác động trực tiếp đến mọi doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ. Luật yêu cầu các doanh nghiệp phải xây dựng cơ chế giá phù hợp, minh bạch, có căn cứ và có hồ sơ giải trình khi nhà nước yêu cầu. Việc kê khai giá, niêm yết giá, khai báo biến động giá đều được quy định rõ ràng hơn, đặc biệt đối với nhóm hàng hóa thuộc diện bình ổn.

Sai phạm trong quản lý giá dẫn đến nhiều doanh nghiệp bị xử phạt thời gian qua, đặc biệt trong lĩnh vực thực phẩm, vật liệu xây dựng, thiết bị y tế và vận tải. Một số doanh nghiệp bị xử lý vì “đẩy giá”, “không kê khai đúng thời điểm”, hoặc “không có căn cứ hình thành giá”. Trong bối cảnh cơ quan quản lý siết chặt giám sát, doanh nghiệp không thể tiếp tục làm theo thói quen cũ.

Luật Giá cũng tác động đến chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu không có hệ thống kế toán – tài chính – pháp lý được chuẩn hóa, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong quá trình điều chỉnh giá. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các doanh nghiệp logistics, thực phẩm và sản xuất, vốn chịu áp lực lớn từ thị trường.

Yêu cầu cấp thiết từ bây giờ

Đứng trước bối cảnh pháp lý thay đổi toàn diện, doanh nghiệp cần chuyển từ tư duy phản ứng sang tư duy phòng ngừa. Việc quản trị rủi ro pháp lý không chỉ là xây dựng bộ phận pháp chế mà là thiết lập một hệ thống vận hành hiện đại và minh bạch. Doanh nghiệp cần rà soát toàn bộ hợp đồng, quy trình, hồ sơ dự án, hồ sơ pháp lý đất đai để đảm bảo phù hợp với luật mới. Các điều khoản “chung chung”, “mập mờ”, hoặc các hợp đồng mẫu được sử dụng từ nhiều năm trước cần phải được cập nhật theo luật hiện hành.

Mỗi dự án, mỗi giao dịch liên quan đến đất đai, tài chính hay bất động sản đều phải có sự tham gia của chuyên gia pháp lý, thay vì để nhân viên kinh doanh tự xử lý. Với các dự án có yếu tố rủi ro cao, doanh nghiệp phải thực hiện báo cáo pháp lý, đánh giá tác động pháp lý và xây dựng phương án ứng phó. Doanh nghiệp cũng cần chuẩn hóa hệ thống lưu trữ dữ liệu pháp lý, quản lý hợp đồng bằng công nghệ, đồng thời thiết lập cơ chế cảnh báo rủi ro tự động.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần xây dựng chiến lược đào tạo pháp lý định kỳ cho đội ngũ lãnh đạo và nhân sự chủ chốt. Hiểu luật là nền tảng để không vi phạm luật. Pháp luật thay đổi hằng năm, nhưng nhận thức pháp lý của doanh nghiệp nếu vẫn dậm chân tại chỗ thì rủi ro càng cao.

ILPAI đồng hành cùng doanh nghiệp trong thời kỳ pháp lý mới

Viện Nghiên cứu Pháp lý & Công chúng ILPAI xác định sứ mệnh của mình là bảo vệ doanh nghiệp bằng tri thức pháp lý và bằng những giải pháp thực tiễn, không chỉ thông qua tư vấn mà còn bằng các chương trình đào tạo, cảnh báo rủi ro và đồng hành trong mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh. ILPAI hướng đến mô hình “pháp lý theo dự án”, cung cấp các gói dịch vụ tư vấn, rà soát hợp đồng, đánh giá rủi ro pháp lý, quản trị hồ sơ đất đai, thẩm định pháp lý dự án bất động sản, quản lý giá và tuân thủ quy định của các luật mới.

Trong thời điểm pháp luật có nhiều biến động, ILPAI là đối tác phù hợp để doanh nghiệp tạo dựng lá chắn pháp lý vững chắc. Chúng tôi tin rằng mỗi doanh nghiệp muốn phát triển bền vững đều cần một hệ thống pháp lý minh bạch, chuẩn mực và hiện đại. ILPAI cam kết đồng hành cùng doanh nghiệp trong hành trình xây dựng nền tảng pháp lý đó, hướng tới mục tiêu phát triển an toàn – minh bạch – bền vững trong giai đoạn mới của nền kinh tế Việt Nam.